คุณคงเคยได้ยินคำว่า โฉนด, น.ส. 3, น.ส. 3 ก, ส.ป.ก. 4-01 และอื่นๆ กันมาบ้างแล้ว บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจกับเอกสารสิทธิ์เหล่านี้ในเบื้องต้นให้มากขึ้น (บทความนี้มีจุดประสงค์เพื่อเป็นความรู้ทั่วไปเท่านั้น ไม่สามารถใช้เป็นที่อ้างอิงทางกฎหมายได้ โปรดปรึกษาผู้เชี่ยวชาญกฎหมายสำหรับรายละเอียดและข้อมูลที่ถูกต้อง)

นิยามของคำว่า “เอกสารสิทธิ์”

เอกสารสิทธิ์ เป็นเอกสารที่ใช้แสดงสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ เป็นเอกสารซึ่งราชการออกให้ หรือประชาชนออกให้ก็ได้

1. เอกสารสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของรัฐหรือของแผ่นดิน

1.1 ที่ราชพัสดุ

ตามพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 มาตรา 4 ได้นิยามความหมายของคำว่าที่ราชพัสดุไว้ว่า หมายถึง อสังหาริมทรัพย์อันเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินทุกชนิด เว้นแต่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ดังต่อไปนี้

  • ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้ง หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
  • อสังหาริมทรัพย์สำหรับพลเมืองใช้ หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ของพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ส่วนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิสาหกิจที่เป็นนิติบุคคล และขององค์การปกครองท้องถิ่นไม่ถือว่าเป็นที่ราชพัสดุ

ที่ราชพัสดุสามารถให้บุคคลหรือนิติบุคคลเช่าได้ และยังสามารถนำสิทธิ์การเช่านี้ไปกู้เงินกับธนาคารได้อีกด้วย

1.2 ส.ป.ก. 4-01

เป็นที่ดินของแผ่นดิน ซึ่งรัฐออกเอกสารสิทธิ์นี้ให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในที่ดินได้ โดยอนุญาตให้เฉพาะทำการเกษตรเท่านั้น หากพบว่าบุคคลใตมิได้ทำประโยชน์หรือใช้ผิดวัตถุประสงค์แล้ว รัฐสามารถดำเนินการยึดคืนได้

ส.ป.ก. 4-01 สามารถนำไปให้เช่าได้ แต่จะต้องใช้ประโยชน์เพื่อทำการเกษตรเท่านั้น

2. เอกสารสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

2.1 โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

“โฉนด” เป็นคำที่คนทั่วไปคุ้นเคยกันที่สุด โฉนดเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แสดงการเป็นผู้ครอบครอง แสดงการเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ ที่ดินซึ่งจะมีโฉนดได้ต้องมีการระวางแผนที่หรือทำระวางแผนที่รูปถ่ายทางอากาศแล้วเท่านั้น

โฉนด น.ส.4 มีหลายแบบดังนี้

  • โฉนด น.ส. 4 ก
  • โฉนด น.ส. 4 ข
  • โฉนด น.ส. 4 ค
  • โฉนด น.ส. 4
  • โฉนด น.ส. 4 ง
  • โฉนด น.ส. 4 จ

ถึงแม้ว่าโฉนดแบบเก่าอื่นๆ อาจจะยังคงมีหลงเหลืออยู่ แต่ปัจจุบัน (ปีที่เขียนบทความนี้: พ.ศ. 2559 หรือปี ค.ศ. 2016) โฉนดที่ออกโดยราชการ จะมีแค่ “น.ส.4 จ” เท่านั้น

ผู้เป็นเจ้าของโฉนดสามารถเข้าทำประโยชน์ใดๆ ในที่ดินก็ได้ (โดยไม่ขัดกฏหมาย) เช่น ขาย, ยกให้, ให้เช่า, ใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน และอื่นๆ โดยการทำนิติกรรมจะต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานกรมที่ดิน ในพื้นที่ของกรมที่ดินนั้นๆ

โฉนดที่มีระบุที่ด้านหลังว่า “ห้ามโอนภายในระยะเวลา 5 – 10 ปี” หรือที่เรียกว่า “โฉนดหลังแดง” จะไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ได้ จนกว่าจะพ้นระยะเวลาดังกล่าว ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจดูและปรึกษาผู้รู้กฏหมายอย่างรอบคอบ

2.2 ใบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

ส.ค.1 มิใช่เอกสารสิทธิ์ เนื่องจากรัฐมิได้ทำขึ้น ส.ค.1 เป็นแค่เอกสารแจ้งการครอบครองที่ดินของประชาชน เพื่อแจ้งการเข้าประโยชน์ที่ดิน ไม่สามารถขายหรือยกให้ผู้อื่นได้

2.3 ใบจอง (น.ส.2)

น.ส.2 เป็นเอกสารที่รัฐออกให้ เพื่อแสดงความยินยอมให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในที่ดินชั่วคราว โดยต้องเข้าทำประโยชน์ภายในเวลาที่กำหนด มิฉะนั้นจะหมดสิทธิ์ และมีผู้อื่นได้รับสิทธิ์นั้นแทนได้ ผู้ได้รับสิทธิ์ต้องเริ่มเข้าทำประโยชน์ภายใน 6 เดือนแรก และทำประโยชน์ให้เสร็จภายใน 3 ปี (ต้องทำประโยชน์เป็นพื้นที่ 3 ใน 4 ส่วน)

เนื่องจากผู้ถือเอกสารสิทธิ์ น.ส.2 มิใช่เจ้าของที่ดิน จึงไม่สามารนำไปทำนิติกรรมใดๆ เช่น ขาย, ให้เช่า, จำนอง เป็นต้น แต่สามารถโอนสิทธิ์เป็นมรดกได้

เมื่อผู้ครอบครองใบจอง น.ส.2 ได้เข้าทำประโยชน์ตามกฎข้อบังคับที่กำหนดไว้ทั้งหมดแล้ว สามารถนำใบจองไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก, น.ส. 3 ข หรือ น.ส.3 ได้ต่อไป

2.4 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

มาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ได้ให้ความหมายว่า “เป็นหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า ได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว” น.ส.3 เป็นการครอบครองชั่วคราว แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แบ่งได้ดังนี้

2.4.1 น.ส.3 ก

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่รัฐออกให้ผู้ครอบครอง โดยออกให้ในท้องที่ที่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้ว ที่ดินมีตำแหน่งที่แน่นอน (หากยังไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ จะไม่สามารถออกหนังสือ น.ส.3 ก ได้)

ผู้ครอบครอง น.ส.3 ก สามารถเข้าทำประโยชน์ในที่ดิน จำหน่าย จำนอง โอน ให้เช่า ได้

2.4.2 น.ส.3 ข

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่รัฐออกให้ผู้ครอบครอง โดยออกให้ในท้องที่ที่ยังไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ที่ดินจึงมีตำแหน่งที่ไม่แน่นอน ปัจจุบันไม่มีการออกหนังสือรับรองประเภทนี้แล้ว

2.4.3 น.ส.3

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่รัฐออกให้ผู้ครอบครอง โดยออกให้ในท้องที่ที่ยังไม่มีการออก น.ส.3 ก และ น.ส.3 ข แม้มีการยึดโยงกับสภาพแวดล้อมอยู่บ้าง เช่น ต้นไม้ใหญ่ แต่ยากแก่การตรวจสอบ ที่ดินจึงมีตำแหน่งที่ไม่แน่นอน

2.5 ใบไต่สวน (น.ส.5)

น.ส. 5 เป็นเอกสารที่แสดงว่า ที่ดินนั้นมีการรังวัดเพื่อจะออกโฉนดที่ดินแล้ว

2.6 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.)

“หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด” เรียกได้ว่าเป็น “โฉนดที่ดิน” อีกแบบก็ว่าได้ เอกสารนี้ออกให้กับเจ้าของห้องพักสมัยใหม่ เช่น คอนโดมิเนียม เพื่อแสดงกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ในห้องพักที่ระบุไว้

3. หมายเหตุอื่นๆ

3.1 ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ที่อาจตกเป็นของรัฐได้

หากมีการปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่าติดต่อกันนาน ที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของรัฐตามกฎหมายดังนี้

3.1.1 ที่ดินที่มีเอกสารโฉนดที่ดิน หากปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าติดกันเกิน 10 ปี

3.1.2 ที่ดินที่มีเอกสารรับรองการทำประโชน์ เช่น น.ส.3 ก, น.ส.3 ข, น.ส.3 หากปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าติดกันเกิน 5 ปี

3.2 การครอบครองปรปักษ์

หากที่ดินใดปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบและเปิดเผย เป็นระยะเวลานาน โดยผู้เป็นเจ้าของมิได้แสดงเจตนาขัดขวาง บุคคลนั้นสามารถขอให้ศาลสั่งให้ตนเองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้ (เรียกว่า ครอบครองโดยปรปักษ์) ทั้งนี้การครอบครองปรปักษ์จะต้องเริ่มนับใหม่หากมีบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริต โดยเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริต บุคคลภายนอก (เจ้าของกรรมสิทธิ์ใหม่) ย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นสิ้นไป

3.2.1 หากเป็นที่ดินที่มี “โฉนดที่ดิน” การครอบครองปรปักษ์จะใช้เวลา 10 ปี

3.2.2 หากเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เช่น น.ส.3 ก, น.ส.3 ข, น.ส.3 การครอบครองปรปักษ์จะใช้เวลาแค่ 1 ปี