ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Property’s Sales Tax)

ในการขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะมีต้นทุนของทรัพย์สินที่เราซื้อมาแล้ว สิ่งที่หลายคนไม่ทราบหรือมิได้คำนึงถึงก็คือ จะมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้องกับภาษีด้วย หากใครขายอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้ดี ก็อาจประสบกับการขาดทุนได้

1. ค่าธรรมเนียมและภาษีในการทำธุรกรรม (ซื้อ หรือขาย)

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ เกิดขึ้นเมื่อเรามีการทำธุรกรรม (ซื้อ หรือขาย) โดยเฉพาะการขาย ซึ่งเราจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมนี้ให้กับกรมที่ดิน (Department of Lands Activities) เมื่อมีการยื่นเรื่องซื้อ หรือขายทรัพย์สินที่กรมที่ดิน

1.1 ภาษีเงินได้ หัก ณ.ที่จ่าย (Withholding Tax)

เงินได้จากการขายทรัพย์สิน จะต้องนำมาเสียภาษีบุคคลธรรมดาหัก ณ.ที่จ่าย โดยกรมที่ดิน จะใช้ราคาจากการประเมินของกรมธนารักษ์ (The Treasury Department) เป็นเกณฑ์ในการคำนวณ (เรียกว่า ราคาประเมิน) โดยเงินได้ (Income) นี้สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ (92% – 50%) ก่อนคำนวณภาษี ได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง (1 – 8 ปี) โดยหากใช้เวลาในการถือครองน้อย ก็จะหักภาษีได้มากขึ้น

โดย “จำนวนปีที่ถือครอง” นั้นให้ใช้ “ปีที่ซื้อ” มาเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ (ไม่ต้องสนใจว่าเดือนไหน) เช่น หากซื้อบ้านมาในวันที่ 15 ธันวาคม 2557 แล้วขายในวันที่ 5 มกราคม 2559 จะคำนวณเวลาในการถือครองได้เท่ากับ 3 ปี (2559 – 2557 + 1 = 3 ปี) ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้ 77% ของราคาประเมิน

เมื่อนำ “ราคาขาย” มาหักค่าใช้จ่ายแล้ว ให้นำผลลัพธ์ที่ได้มาหารด้วย “จำนวนปีที่ถือครอง” ก็จะได้ตัวเลขของ “เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย” ซึ่งนำไปคำนวณภาษีตามฐานภาษีต่อไป

1.1.1 ตัวอย่างที่ 1 สมมติถือครอง 3 ปี โดยคุณซื้อบ้านพร้อมที่ดินในปี 2544 (2001) และต้องการขายบ้านในปี 2546 (2003) โดยจะขายในราคา 10 ล้านบาท คุณตรวจสอบราคาประเมินจากกรมที่ดินพบว่า มีราคาประเมินอยู่ที่ 9.5 ล้านบาท

ราคาประเมิน 9,500,000 บาท

จำนวนปีที่ถือครอง 3 ปี

หักค่าใช้จ่ายได้ 77%

เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย

= (9,500,000 x (100 – 77)) / 100

= 2,185,000 บาท

เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย (ต่อปี)

= (2,185,000 / 3)

= 728,3000 บาท

นำเงินได้ 728,300 บาท ไปคำนวณภาษีตามฐานภาษี สมมติว่าในปีที่ขาย มีการใช้ฐานภาษีดังนี้

ภาษีหัก ณ.ที่จ่าย (ต่อปี)

= (100,000 x 5%) + (400,000 x 10%) + (228,300 x 20%)

= 5,000 + 40,000 + 45,660

= 90,660 บาท

รวมภาษีหัก ณ.ที่จ่าย 3 ปี = 90,660 x 3

= 271,980 บาท

1.1.2 ตัวอย่างที่ 2 สมมติหากถือครองเกิน 5 ปี (สมมติถือครอง 6 ปี) จะหักค่าใช้จ่ายได้ 60%

เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย

= (9,500,000 x (100 – 60)) / 100

= 3,800,000 บาท

เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย (ต่อปี)

= 3,800,000 / 6

= 633,333 บาท

นำเงินได้ 633,333 บาท ไปคำนวณภาษีตามฐานภาษี

ภาษีหัก ณ.ที่จ่าย (ต่อปี) (จากตารางภาษีใน ตัวอย่างที่ 1)

= (100,000 x 5%) + (400,000 x 10%) + (133,333 x 20%)

= 5,000 + 40,000 + 26,666.6

= 71,666.60 บาท

รวมภาษีหัก ณ.ที่จ่าย 6 ปี = 71,666.60 x 6

= 429,999.60 บาท

หมายเหตุ:

• การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ.ที่จ่าย จากการขายทรัพย์สินนั้น ไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้จากเงินได้ 150,000 แรก
• เมื่อจ่ายภาษีหัก ณ.ที่จ่าย จากการขายทรัพย์สินแล้ว ไม่ต้องยื่นเสียภาษีรวมตอนสิ้นปีอีกครั้งหนึ่ง
• หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัท หรือห้างหุ้นส่วน สามารถนำส่งภาษีเงินได้ในอัตรา 1% ของราคาขายจริง หรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า)

1.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Business Tax)

(ผู้เขียน: ข้อนี้เข้าใจว่าเป็นข้อกำหนดเพื่อป้องกันการเก็งกำไรอสังริมทรัพย์) ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากถือครองบ้านหรือที่ดินเป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี (สามารถดูวันเริ่มถือครองที่ด้านหลังโฉนด ซึ่งระบุวันรับโอน) โดยเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาขาย หรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า)

ตัวอย่างที่ 3

จากตัวอย่างที่ 1 บ้านมีราคาประเมิน 9,500,000 บาท แต่คุณขายบ้านในราคา 10,000,000 บาท ฉะนั้นให้ใช้ราคา 10,000,000 บาทในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ และคุณถือครองบ้าน 3 ปี ฉะนั้นจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นเงิน

= (10,000,000 x 3.3) / 100

= 330,000 บาท

1.2.1. การยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

คุณไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในกรณีต่อไปนี้

• ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี
• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น เกิน 1 ปี นับจากถือครองบ้านหลังนั้น
• ถูกเวนคืน
• ซื้อ หรือขาย บ้านหรือที่ดิน ซึ่งได้มาโดยการรับมรดก หรือการจำนอง

ฉะนั้นหากใครซื้ออสังหาริมทรัพย์มาแล้ว หากจะเผื่อต้องการขายต่อโดยไม่อยากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ควรรีบย้ายชื่อเข้าอยู่ในทะเบียนบ้านให้เกิน 1 ปีโดยด่วน แต่หากถือครองมาเกิน 5 ปีแล้ว ก็ไม่ต้องรีบย้าย เพราะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว

อย่างไรก็ตาม อย่าเพิ่งหลงดีใจ หากคุณไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะคุณต้องเสียค่าอากรแสตมป์อยู่ดี (กล่าวในหัวข้อถัดไป)

1.3 อากรแสตมป์ (Revenue Stamp)

กรณีที่คุณไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คุณจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกๆ 200 บาทของราคาประเมิน (แต่หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์) หรือพูดอีกอย่างคือ 0.50%

ตัวอย่างที่ 4 ดังนั้นจากตัวอย่างที่ 1 หากคุณถือครองบ้านเกิน 5 ปี (หรือย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คุณจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทน โดยราคาประเมิน 9,500,000 บาท จะทำให้เสียค่าอากรแสตมป์เป็นเงิน

= 9,500,000 / 200

= 47,500 บาท

หมายเหตุ:

• สรุปคือ คุณต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าอากรแสตมป์ อย่างใดอย่างหนึ่ง
• ทรัพย์สินที่ได้มาโดยมรดก ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
• การจำนอง: เงินที่ได้จากการจำนองทุก 2,000 บาท ต้องเสียอากรแสตมป์ 1 บาท แต่ไม่เกิน 10,000 บาท
• การเช่า: เงินที่ได้จากค่าเช่าตลอดอายุกของการเช่าทุก 1,000 บาท ต้องเสียอากรแสตมป์ 1 บาท

1.4 ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fees)

กรมที่ดินจะเก็บค่าธรรมเนียมการโอนในอัตรา 2% ของราคาประเมิน ดังนั้นจากตัวอย่างที่ 1 ซึ่งบ้านมีราคาประเมิน 9,500,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน

= (9,500,000 x 2) / 100

= 190,000 บาท

หมายเหตุ:

• มรดก: คิดค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน หากเป็นการโอนมรดกระหว่างคู่สมรส
• มรดก: คิดค่าธรรมเนียมการโอน 0.50% ของราคาประเมิน หากเป็นการโอนมรดกโดยพ่อแม่ให้แก่บุตร
• การจำนอง: คิดค่าธรรมเนียมการโอน 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
• การเช่า: คิดค่่าธรรมเนียมการโอน 1% จากค่าเช่าตลอดระยะเวลาในการให้เช่า
• บางเวลา กรณีต้องการจูงใจหรือเร่งให้มีการโอนอสังหาริมทรัพย์เร็วขึ้น รัฐบาลจะประกาศให้กรมที่ดินลดค่าธรรมเนียมการโอนลงจากเดิม
• เช่น เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2558 (2015) ได้มีประกาศให้กรมที่ดินลดค่าธรรมเนียมการโอนลงจากเดิม 2% เหลือแค่ 0.01% โดยมีผลบังคับใช้เป็นเวลา 6 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2558 (2015) ถึงวันที่ 28 เมษายน 2559 (2016) ถือว่าเป็นลดค่าธรรมเนียการโอนลง 200 เท่าเลยทีเดียว

1.5 สรุปภาษีที่ต้องจ่าย

จากตัวอย่างที่ผ่านมา หากถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี (ตามตัวอย่างคือ 3 ปี) จะต้องเสียภาษีดังนี้

• ภาษีหัก ณ.ที่จ่าย 271,980 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 330,000 บาท
• ค่าธรรมเนียมการโอน 190,000 บาท

รวมเป็นภาษีที่ต้องจ่าย 791,980 บาท (คิดเป็น 7.92% ของราคาขาย)

แต่หากถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี (หรือย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่เสียค่าอากรแสตมป์แทน จะต้องเสียภาษีดังนี้

• ภาษีหัก ณ.ที่จ่าย 429,999.60 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ 47,500 บาท
• ค่าธรรมเนียมการโอน 190,000 บาท

รวมเป็นภาษีที่ต้องจ่าย 667,499.6 บาท (คิดเป็น 7.02% ของราคาขาย)

จะเห็นได้ว่าหากลดภาษีธุรกิจเฉพาะลงได้ จะลดภาษีลงไปถึง 124,480.40 บาท หรือ 1.31%

หมายเหตุ:

• ในการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ จะมีการตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะตกลงให้จ่ายกันคนละครึ่ง
• คุณสามารถเข้าเว็บของกรมสรรพกร (Revenue Department) เพื่อใช้โปรแกรมคำนวณภาษีในการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ได้ เพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องมากขึ้น

2. ภาษีที่เกี่ยวเนื่องกับการถือครอง

2.1 ภาษีโรงเรือน

หากมีการนำอสังหาริมทรัพย์ (ที่ไม่ได้ใช้อยู่อาศัยเอง) ไปใช้ประโยชน์ เช่น บ้าน, อาคาร, ตึก, ห้องพัก คุณจะต้องเสียภาษีโรงเรือนในอัตรา 12.5% ของรายได้ต่อปี ดังนั้นหากคุณปล่อยเช่าบ้านพักในราคา 10,000 บาท/เดือน รวม 120,000 บาท/ปี คุณต้องเสียภาษีโรงเรือนเป็นเงิน 15,000 บาทต่อปี